Những điều cần biết trước khi ký hợp đồng thuê nhà

Nhu cầu thuê nhà ở tại Việt Nam đang ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, không ít người thường cảm thấy bối rối mỗi khi nhắc đến vấn đề làm hợp đồng. Vậy làm thế nào để hạn chế những rủi ro, kiện tụng khi thuê nhà? Hãy cùng Vua Nệm tìm hiểu các lưu ý quan trọng không thể bỏ qua khi ký hợp đồng thuê nhà trong bài viết sau đây nhé!

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng dân sự. Trong đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ phải giao nhà cho bên thuê sử dụng trong thời hạn đã thỏa thuận. Còn bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận đã cam kết hoặc theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng thuê nhà phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Các bên phải tiến hành đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên. 

Với những hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 2 năm, khi bên cho thuê tiến hành cải tạo, nâng cấp thì có quyền tăng giá thuê nhà. Tuy nhiên, bên cho thuê phải báo trước với người thuê nhà trước ít nhất 3 tháng, kể từ thời điểm hoàn thành cải tạo, nâng cấp nhà. 

2. Các điều khoản cần có trong hợp đồng thuê nhà

Hiện tại, phần lớn các hợp đồng thuê nhà đều được soạn thảo khá sơ sài. Điều này vô tình khiến cho người thuê nhà lẫn người cho thuê dễ có tranh chấp khi xảy ra vấn đề không được nhắc đến trong văn bản đã ký kết. Vì thế, để đảm bảo quyền lợi cho đôi bên, bạn cần chú ý những thông tin bắt buộc phải có trong hợp đồng sau đây:

• Thông tin cá nhân/tổ chức của các bên
• Địa chỉ/vị trí cụ thể của nhà cho thuê
• Diện tích và đặc điểm của nhà cho thuê
• Giá thuê nhà
• Thời hạn và hình thức thanh toán tiền thuê nhà
• Giá tiền điện nước của nhà thuê
• Danh sách các loại thuế phí phải đóng khi cho thuê nhà
• Số tiền đặt cọc (chuẩn bị hợp đồng đặt cọc tiền thuê nhà kèm theo)
• Kỳ hạn thuê nhà (theo năm hay theo tháng), ngày bắt đầu và hết hạn thuê nhà
• Quyền và nghĩa vụ của hai bên
• Khoản tăng chi phí hàng năm khi thuê nhà
• Tình trạng hiện tại của nhà cho thuê (thông tin bàn giao)
• Chữ ký và ghi rõ họ tên của hai bên

3. Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà

Vì chủ quan, không ít người cho thuê lẫn người thuê nhà dẫn đến kiện tụng. Điều này không chỉ làm mất thời gian, công sức mà còn tốn kém về tiền bạc của cả hai bên. Vì thế, trước khi ký hợp đồng thuê nhà, bạn nên chú ý và làm rõ một số thông tin quan trọng như sau: 

3.1. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà là ai?

Bạn cần tìm hiểu rõ thông tin về đối tượng sẽ ký kết hợp đồng. Với người cho thuê, bạn nên yêu cầu được tham khảo các tài liệu pháp lý chứng minh tài sản cho thuê thuộc quyền sở hữu của họ (sổ đỏ) hoặc giấy tờ ghi rõ chủ sở hữu hợp pháp tài sản đã ủy quyền cho họ được ký kết hợp đồng cho thuê. 

Với trường hợp nhà ở là sở hữu chung của vợ chồng, bạn cần có đủ chữ ký của cả hai trên hợp đồng để tránh rắc rối pháp lý về sau. Bên cạnh đó, hãy kiểm tra tình trạng của ngôi nhà có đang bị thế chấp, bị tranh chấp hay không. Nếu nhà đang bị thế chấp, bạn cần hỏi rõ bên cho thuê về việc ngân hàng có cho phép cho thuê nhà hay không. 

3.2. Giá thuê và phương thức thanh toán hợp đồng thuê nhà

Sau đó, bạn cần kiểm tra giá thuê nhà trong hợp đồng có đúng với thỏa thuận ban đầu hay chưa. Đồng thời, hợp đồng cũng phải ghi rõ những thông về phương thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản), kỳ hạn thanh toán (hàng tháng, hàng quý, 6 tháng, 1 năm…), thời điểm thanh toán (ngày cụ thể).

Ngoài các thông tin trên và hợp đồng thuê nhà có giá trị cao, bạn nên tìm hiểu các quy định của pháp luật về ngoại hối nếu bên cho thuê yêu cầu phải thanh toán bằng ngoại tệ (USD, nhân dân tệ, won…)

3.3. Tiền cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện đúng như hợp đồng. 

Bạn cần ghi rõ số tiền đặt cọc trong hợp đồng để dễ dàng nhận được hoàn trả khi kết thúc hợp đồng thuê nhà. Bên thuê thường có thể bị mất cọc khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, vi phạm các điều khoản trong hợp đồng…

Tiền cọc thuê nhà thường sẽ dao động từ 1 – 2 tháng tiền thuê. Đối với nhà có giá cho thuê thấp thì tiền cọc có thể là vài trăm ngàn đồng hoặc không cần đặt tiền cọc. Trong trường hợp cọc tiền nhà, bạn có thể cân nhắc một số thỏa thuận như:

• Bên thuê sẽ mất bao nhiêu % cọc nếu như chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn
• Bên cho thuê sẽ trả lại tiền cọc cho bên thuê nếu chấm dứt hợp đồng mà thông báo trước cho bên cho thuê từ 15 – 30 ngày
• Tiền cọc sẽ được bên cho thuê trừ vào tiền nhà những tháng cuối (tương ứng với số tháng đã cọc)

3.4. Trách nhiệm của hai bên

Đây là một trong các nội dung quan trọng nhất mà bạn cần lưu ý. Thực tế, có khá nhiều tranh chấp liên quan đến trách nhiệm của hai bên trong quá trình thuê nhà như cải tạo, nâng cấp, cơi nới, sửa chữa đồ hư hỏng, điều chỉnh giá thuê… Đồng thời, bạn nên nêu rõ phạm vi vi phạm và bồi thường thiệt hại đối với cả hai phía. 

3.5. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà

Nhiều người cho rằng thời gian thuê nhà không quá quan trọng. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của đôi bên, nội dung này cần được làm rõ và ghi cụ thể vào hợp đồng như: thời hạn thuê là bao nhiêu (tính theo năm, theo tháng), ngày bắt đầu thuê, có được gia hạn thuê nhà không? Số lần gia hạn? Mức điều chỉnh giá thuê trong mỗi lần gia hạn? Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không?

3.6. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Khi xem xét hợp đồng thuê nhà, bạn cần kiểm tra điều khoản chấm dứt hợp đồng để tránh rủi ro về sau. Theo Điều 132, Luật Nhà ở (năm 2014), trong thời hạn thuê nhà ở ghi trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 132. 

Đồng thời, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê nhà: Không sửa chữa nhà cho thuê khi có hư hỏng nặng; Tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho người thuê nhà biết trước theo thỏa thuận; Khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cũng quy định rõ bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

3.7. Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà

Phần phụ lục trong hợp đồng thuê nhà thường dùng để mô tả về hiện trạng nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà để khi hết hạn thuê và bàn giao lại sẽ không xảy ra tranh chấp hay bồi thường không mong muốn. Bên cạnh đó, các thỏa thuận về đảm bảo vệ sinh môi trường, trật tự trị an… cũng có thể được thêm vào phần này.

Đặc biệt, với những ngôi nhà mới xây, hai bên thường dễ tranh chấp về vấn đề bồi thường các tài sản hao mòn tự nhiên. Vì thế, bạn cần ghi rõ các điều khoản này vào hợp đồng thuê nhà để tránh rắc rối về sau. 

3.8. Biên bản bàn giao nhà, nhận nhà

Văn bản này giữa đóng vai trò rất quan trọng, đặc biệt là việc thuê các căn nhà đã có sẵn nội thất hoặc có giá trị lớn. Biên bản bàn giao, nhận nhà sẽ giúp bạn đối chiếu rõ số lượng, tình trạng tài sản thực tế lúc giao nhận. Hãy đảm bảo các thông tin trong hợp đồng thuê nhà trùng khớp với hiện trạng thực tế. Nếu có vấn đề, hãy yêu cầu bên cho thuê bổ sung vào biên bản. 

3.9. Các loại thuế người cho thuê nhà phải nộp

Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản vẫn chưa có yêu cầu về việc các cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà phải đăng ký thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, người cho thuê nhà phải đăng ký hộ kinh doanh và tiến hành kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật.

03 loại thuế người cho thuê cần đóng bao gồm:

• Thuế môn bài: Loại thuế phải nộp khi bên cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng trở lên. 
• Thuế giá trị gia tăng: với doanh thu từ 100 triệu, mức thuế phải đóng là 5% doanh thu
• Thuế thu nhập cá nhân: với doanh thu từ 100 triệu, mức thuế phải đóng là 5% doanh thu

Trên đây là một số lưu ý quan trọng mà các bạn biết khi ký hợp đồng thuê nhà. Hiện nay vẫn có nhiều người không chú trọng đến vấn đề hợp đồng nên dễ dẫn đến tranh chấp sau này. Vì vậy, lập hợp đồng rõ ràng, minh bạch sẽ giúp bạn hạn chế những đươc rủi ro không mong muốn.